Terrenos versus departamentos: qué conviene para invertir en Lima

• Mientras un departamento puede generar ingresos periódicos mediante el alquiler, la inversión en terrenos apuesta principalmente por la valorización futura.

Comprar un departamento para alquilarlo es una de las formas más conocidas de inversión inmobiliaria. Sin embargo, existe otra alternativa que puede requerir un menor capital inicial y que vuelve a ganar espacio conforme aparecen nuevos polos de desarrollo dentro y fuera de Lima: la adquisición de terrenos.

Aunque el crecimiento vertical de la capital puede generar la percepción de que cada vez existen menos espacios disponibles para comprar suelo, la oferta se ha desplazado principalmente hacia los alrededores de Lima y hacia ciudades que vienen desarrollando nuevos motores económicos.

“Aunque se piense que no, Lima todavía tiene crecimiento de lotes en sus zonas periféricas. Y al mismo tiempo, estamos viendo nuevos polos potenciales hacia el norte, en zonas como Chancay, Huaral, Huacho y Chimbote, donde el desarrollo económico por el puerto de Chancay está generando interés inmobiliario”, explica Luciano Barredo, gerente de marketing de Urbania.

Departamento o terreno: ¿dónde está la diferencia?

De acuerdo con Barredo, una de las principales diferencias se encuentra en cómo se obtiene el retorno de la inversión: al comprar un departamento, el propietario puede alquilarlo y generar un ingreso periódico, además de beneficiarse de una eventual valoración de la propiedad con el paso del tiempo. En un terreno, en cambio, la apuesta está concentrada principalmente en la plusvalía, es decir, comprar el suelo a determinado precio y esperar que su valor aumente conforme la zona se desarrolla, mejora su conectividad o recibe nuevas inversiones.

Esto también implica diferentes niveles de inversión inicial. Actualmente pueden encontrarse ofertas de lotes en la zona norte desde aproximadamente S/25 mil, con alternativas de financiamiento que reducen la barrera de entrada.

“Aunque aún es difícil establecer un porcentaje promedio de rentabilidad para un terreno porque depende de muchos factores, existen proyectos en la zona norte de Lima que iniciaron sus preventas alrededor de S/12 mil y actualmente comercializan lotes cercanos a S/25 mil. La clave está en identificar proyectos con verdadero potencial de valorización”, señala el especialista.

Los nuevos polos económicos pueden cambiar el valor del suelo

El crecimiento de nuevas zonas residenciales suele estar relacionado con la aparición o consolidación de actividades económicas capaces de generar empleo, comercio, servicios y, eventualmente, mayor demanda de vivienda. Uno de los casos que actualmente concentra atención es el corredor hacia el norte de Lima. El desarrollo alrededor de Chancay viene acompañado del interés de diferentes actividades vinculadas con logística, comercio y servicios, además de inversiones en establecimientos comerciales, hoteles, centros educativos y otros equipamientos.

Para Barredo, este fenómeno permite mirar más allá de los distritos tradicionales de Lima al momento de evaluar una inversión inmobiliaria. La expansión hacia Huaral, Huacho, Chimbote y otras ciudades del litoral norte muestra cómo la búsqueda de terreno puede acompañar la aparición de nuevos centros de actividad económica.

“Es importante tener en cuenta que el menor precio de entrada no significa que cualquier terreno sea automáticamente una buena inversión. Antes de evaluar su posible valorización, se debe revisar la situación legal del proyecto, su documentación y la disponibilidad o desarrollo de servicios básicos”, explica.

Asimismo, recomienda analizar algunos factores adicionales que pueden influir en la plusvalía como ubicación, accesibilidad, entorno y características de la zona, nivel de conectividad, si es que ya existen vías, carreteras o futuros proyectos de transporte que puedan mejorar el acceso, inversiones capaces de generar empleo, comercio, servicios y crecimiento poblacional.

Entonces, ¿qué conviene comprar?

La elección dependerá principalmente del objetivo y capacidad económica de cada comprador. “Quien busca generar ingresos periódicos puede encontrar en un departamento destinado al alquiler una alternativa más alineada con ese propósito. Quien dispone de un menor ticket de entrada y puede esperar un horizonte mayor para obtener retorno puede evaluar un terreno con potencial de plusvalía”, agrega Luciano. “En ambos casos, ubicación, formalidad y perspectivas de desarrollo siguen siendo factores fundamentales”.

Precisamente, los terrenos formarán parte de la oferta que se presentará en Expo Urbania, que se realizará del 4 al 6 de septiembre en Convexia Expo Center, junto con departamentos y otros tipos de inmuebles. La incorporación de esta categoría permitirá que quienes estén evaluando una compra puedan comparar alternativas con diferentes tickets y objetivos de inversión en un mismo espacio.

“Hoy la inversión inmobiliaria no necesariamente empieza comprando un departamento. Hay alternativas con distintos niveles de inversión y expectativas de retorno. Lo importante es comparar, revisar la documentación y entender qué objetivo queremos alcanzar con esa compra”, concluye Barredo.